ケーススタディー

 飲食店に建物を貸していたＡさん、数か月家賃の支払がなかったので、店を訪ねたところ、借り主であったＢさんではない、Ｃさんが店の営業をしていた。驚いたＡさんがとるべき法的手立ては何か、ということを考えてみましょう。

  Ａさんとしては、家賃も払わずに行方をくらましたＢさん、貸してもいないＣさん両名に建物を明け渡してほしい、ということで当事務所に相談に来られました。  この場合、借り主であるＢさんには、家賃不払いと又貸しを理由に、建物を占拠して営業しているＣさんに対しては権限のない使用を理由に明け渡しを求めて裁判所に訴えることができます。また、Ｂさんには明け渡すまでの、Ｃさんには営業期間中の家賃（家賃相当額の金額）を請求できます。

  ところで、裁判所にＢ，Ｃ両氏に対し、明け渡しや家賃の請求を求める前にやっておかなければならないことがあります。それはＣさんが裁判所の判決が出る前に他人（例えばＤさん）に店の営業を譲ってしまうことに対する対策です。もし、判決前にＣさんがＤさんに譲ってしまっていたとするとＢ，Ｃ両氏に対する勝訴の判決を得たとしても、その判決でＤさんに出て行け、といえないからです。ですからそうした危険を防ぐために「Ｃは、建物に対する占有を他人に移転し、または占有名義を変更してはならない。」などという内容の仮処分決定を裁判所から訴訟前に得ておかねばなりません。占有移転禁止の仮処分というものです。この仮処分には保証金（裁判が終われば返ってきます）が必要ですが、仮処分を得ておくと判決までに営業主体が次々に変わろうと判決を得れば営業している人が誰であろうと裁判所の力で明け渡しを求めることができます。Ａさんの保証金は滞納家賃の２割の７０万円でした。

  当事務所では、行方の分からないＢさんに対する訴訟の手立てもしっかり立て、Ｂさんに対する占有移転禁止の仮処分を得て訴訟を起こし、無事解決しました。

１．借地契約の成立
  相談者の父（賃借人）は、地主（賃貸人）から平成５年２月３日、川崎市川崎区所在の土地８３．００㎡を、期間を平成５年２月から平成２５年２月の２０年、月額賃料を１８，０００円と定め賃借しました（更新契約）。
  賃借人は、前記借地上に木造かわら葺２階建居宅、１階５２．００㎡、２階４０．００㎡の建物を建築し、居住用に利用してきました。そして、前記借地契約は、平成２５年２月の期間満了後は、法定更新（期間２０年）され、現在に至っています。
  なお、この間の平成２３年に賃貸人は死亡し、その相続の結果、賃貸人の地位はその相続人に承継されるところとなりました。

２．更新時の交渉
  平成２５年の更新時において、賃貸人は、賃借人に対し、更新料の支払を要求し、更新料の支払がない場合は、更新契約書を作成しないと申出てきました。
  ところで、平成５年の契約書では、更新料の支払約定はありませんでした。そこで、賃借人は、更新料の支払約定がない場合は、更新料の支払義務は存在しないのであり、そのことは判例上も学説上も確立した考え方になっているとして、更新料の支払義務が存在しないことを前提として更新契約書を作成したいと提案しました。
  しかし、この提案については、賃貸人の同意は得られず、その結果、更新契約書は作成されず、前述したとおり、この借地契約は法定更新されるに至りました。
  なお、地代の支払（送金払）については、賃貸人からの受領拒否という対応はなく、従って、供託手続を取ることなしに、送金払による支払が継続しています。

３．賃借人の死亡とその相続
  平成２９年７月、賃借人は死亡し（妻は、それ以前に死亡）、その相続の結果、法律上、当然のこととして、１人っ子である相談者が賃借人の地位を承継するに至りました（相続人が複数存在するときは、遺産分割協議書を作成）。
  ちなみに、通常は、借地権自体が登記されることはないので、相談者は、前記居住用建物の相続とその敷地である借地の借地権を相続することとし、居住用建物について相続登記手続を取ることとし、平成２９年８月２５日に建物の相続登記手続を行い、比較的速いテンポで８月３０日にその手続きが完了（いわゆる権利証の作成完了）するところとなりました。
  その手続き完了をうけて、相談者は賃貸人に対し、建物の登記簿謄本を同封して建物の相続手続の完了と借地権の承継について、その連絡を行い、今後の地代の支払は相談者名義で行う旨、通知しました。
  これにより、借地契約に係る賃借人の地位の承継手続は、全て完了しました。

４．その後の経緯
  この通知に対し、賃貸人は、相談者に対し、平成２５年更新に当り、更新料の支払を受けていないので、契約更新について争いたい、従って、賃借人の地位の承継も認められない、という趣旨の回答を寄せてきました。
  しかし、現時点で法定更新の事実を否定することはできないところであり、そうすると、賃貸人側として、地代の受取り拒否（送金払いした地代を送り返してくる）の可能性がありますが、その際は、相談者側として供託手続をとり対処しようと考えているところです。

  以上のとおりで、借地契約における賃借人の死亡に伴う相続については、地主側の同意手続なしに対処することは可能であり、そうした事態に至ったときには、速やかに法律相談することをお勧めする次第です。