Q&A

 星野文紀弁護士については、こちらをご覧ください。

 

　賃貸のマンション・アパートに住んでいる人は多いですが、不動産賃貸は、普通の人は頻繁にする契約でないためトラブルや不安になることもあります。しかし、基本的な知識があると不安は大きく軽減されます。そこで、知っておきたい基礎知識をご紹介します。

→土地を借りて自分の家を持っている人はこちら（借地トラブルのケーススタディはこちらをご覧下さい。）

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目次
第１ 基礎的法律知識 
１ 賃貸借のはじめに 
（１） 準備するお金は家賃の６ヶ月分が目安 
（２） 保証人は必要？ 
２ 契約更新 
３ 賃貸借の終わり 
（１） 賃貸物件を明け渡す場合の手続き 
（２） 大家さんから明け渡しを求める場合 
（３） 契約の解除 
４ 契約の終了後の精算 
（１） 敷金のもつ意味
（２） 敷金から差し引けるお金（原状回復義務） 
５ 賃料が高すぎる、安すぎる。そんなときは 
（１） 傾向 
第２ 弁護士に相談するメリット 

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第１ 基礎的法律知識

１ 賃貸借のはじめに

（１） 準備するお金は家賃の６ヶ月分が目安
　賃貸住宅の入居の際に必要なお金は様々ですが、首都圏では、礼金が２ヶ月、敷金が２ヶ月、仲介手数料が１ヶ月、前家賃1ヶ月が賃貸借契約の時に必要なことが多いです。しかし、その他にも火災保険料や損害保険料、家賃保証の費用がかかる場合もありますので、余裕をもった予算が必要です。

ア 　礼金とは？
　賃貸住宅に入居するとき、大家に対して支払うお金です。礼金は、賃貸住宅から退去しても戻ってきません。礼金の額は物件によって異なりますが、およそ家賃の1～2ヶ月が相場です。近年は礼金ゼロの物件も増えています。礼金を支払うのは、賃貸借契約を締結するときです。

イ 　敷金とは？
　将来、大家に損害を与えた時のために、入居時に大家に預けるお金が敷金です。敷金はあくまでも預けておく金銭ですから、原則的に退去するときに戻ってきます。ただし、家賃を滞納している場合や、入居者の負担で部屋を補修する必要がある場合には、その金額が敷金から差し引かれることになります。首都圏では、敷金の額はおよそ家賃の2～3ヶ月です。一部地域では家主に預け入れた敷金（保証金）の一部を退去時に償却する「敷引」と呼ばれる制度を採用している場合もあり、この場合は敷金の一部が礼金のような取扱いになります。

ウ 　仲介手数料とは？
　仲介手数料は、家主と入居者との仲立ちをしている不動産会社に支払う報酬です。法律で最大でも家賃1ヶ月分に消費税を加えた１．１倍以内と決められています。実際には、１．１ヶ月分を請求されるケースが多いようです。近年は、仲介手数料は原則０．５ヶ月分という裁判の判断も出ています。０．５ヶ月という場合も増えると思われます。また、不動産会社から直接に賃貸物件を借りる場合は必要ありませんので仲介手数料ゼロとなります。

エ 　前家賃とは？
　前家賃とは入居を開始する月の家賃を契約時に払うことです。建物賃貸借契約は、翌月分の家賃を先に払う契約になっている場合が多いので、契約の時点で入居開始月の家賃を前もって支払います。なお、月の途中から入居する場合は、前家賃として、その月の日割り家賃と翌月分の家賃を、一緒に支払うことが多いようです。

（２） 保証人は必要？
　賃貸借契約締結の場合、保証人が求められることが多いです。近年は保証会社による保証が求められることが多くなっています。破産等していると保証会社の審査が通らないこともあるので、心配な方は契約の条件等に注意してください。

２ 契約更新

　賃貸借契約は２年ごとに更新することになっている場合が多いです。家主と借主が、合意によって、契約を更新する場合は、更新契約書を作成します。

ギモン　仲介手数料を払わなければいけない？
　更新の際に、仲介手数料を要求する業者がいますが、家主の立場で建物を管理している業者が、借主に対して、更新の際の仲介手数料を要求することは許されません。

ギモン　大家さんから更新を拒絶されたら出て行かなけれいけない？

　貸主が拒絶しても借主は原則的に更新することができます。これを法定更新といいます。法定更新とは、一定の要件を満たす場合に、従前の契約と同一条件で契約を更新したものとみなされる制度です。不安な場合は、弁護士に相談してください。
　なお、更新契約書を作成しなくとも、契約は更新できます。

 

＊注意＊　定期借家契約に注意してください。
　賃貸借契約の内、「更新がなく、期間の満了により終了する」ことの約束を含むものを定期借家契約といいます。定期借家契約には、書面にしなければいけない、契約書とは別に、あらかじめ書面を交付して説明しなければならないなど、法律上の要件がありますが、有効な場合は更新が認められず、期限が来たら賃貸物件をいやでも明け渡さなくてはいけない場合が出てきます。したがって、契約更新時に定期借家契約にならないように注意してください。
わからない場合は、弁護士に相談してください。

 

ギモン　更新料は払わなければいけない？
　契約に、更新料の支払が規定されていなければ、借主に更新料の支払義務はありません。もっとも、最近の借家契約では、更新料支払約定の規定が存在することが多くなっています。
　仮に更新料の支払約定があるのにもかかわらず借主が支払わない場合には、賃借人の債務不履行として、契約解除の理由になる場合があります。
　詳しくは弁護士にご相談下さい。

 

３ 賃貸借の終わり

（１） 賃貸物件を明け渡す場合の手続き

① 退去の通知
　退去することを決めたらまず、退去の通知が必要です。入居時に取りかわした契約書に目を通し、退去通知の｢時期｣と｢方法｣について確認してください。法律上は６ヶ月前までに通知するようにされていますが、一般的に退去通知は退去の1ヶ月前までに通知すれば大丈夫な場合が多いのですが、1ヶ月以上前に通知しなければならないケースもありますので注意してください。通知が遅れると、明け渡し後も契約が終わってないとして家賃を請求される場合があります。
　通知の方法も、電話のみでいいのか書面の提出が必要なのかを確認しましょう。

② 引越し日の連絡
　引越し日が決まったら、不動産会社への連絡を忘れずにしましょう。この時、退去の立会いの日時を決めることが多いようです。

③ 引越し
　引越しまでに水道・電気・ガス・電話・インターネットの終了手続き(もしくは転居手続き)は終えておきましょう。

④ 退去の立会い
　部屋を明け渡す前に、管理会社や貸し主と室内のキズや汚れ等のチェックを行うことが多いです。

⑤ 鍵の返却
　鍵の原本と、合い鍵をもらっている場合は不動産会社に忘れずに返却します。合い鍵を返却しないと、防犯上鍵交換費用を求められることがあります。

⑥ 敷金精算
　敷金から契約書で定められている各種費用が差し引かれ、残金が返還されます。

（２） 大家さんから明け渡しを求める場合

　家主側からの解約には「正当事由」の存在が必要です。
　期間満了に伴う契約の解除には、上記の①６ヶ月前の解約通知と、②「正当事由」の存在が必要です。なお、法定更新によって期間の定めのない契約になっている場合でも同様です。

　「正当事由」の有無は、以下のことを考慮して判断されます。

①賃貸人、賃借人の双方が土地、建物を必要とする事情
②借地、借家に関する従前の経過（賃貸料滞納の有無、用法違反の有無など）
③建物の利用状況、現況（老朽化）
④財産上の給付の申出（立退き料など）

　むずかしい判断になるので、弁護士に相談されることをお勧めます。

（３） 契約の解除
　借主が家賃を払わなかったり、部屋を故意に傷つけたりして債務不履行（賃料の未払等の重要な契約違反）があった場合、家主側から契約を解除する場合があります。
　ただし、賃貸借契約は継続して存在する契約であって、当事者間の信頼関係により維持されていますので、１回程度の些細な賃料の不払いが直ちに契約解除が認められる訳ではありません。
　不払い回数だけでなく、不払い額、不払いに対する当事者の態度等を勘案して、当事者間の信頼関係が崩れるに至ったかどうかにより、解除の可否が判断されます。
契約が解除出来るかどうかも難しい判断になりますのでこれも弁護士に相談されることをお勧めします。

４ 契約の終了後の精算
（１） 敷金のもつ意味
　敷金は、賃借人が賃料を滞納したり、賃借人が不注意等によって賃借物に対して損傷・破損を与えた場合等の損害を担保するために、賃借人から賃貸人に対して預け入れるものです。

（２） 敷金から差し引けるお金（原状回復義務）
　原状回復義務とその範囲（居住用建物を中心として）については、大まかにいうと、「経年劣化に伴う通常（自然）損耗」については原状回復の義務はありません。
　また、借主の退去後の「ハウス・クリーニング」「鍵の取り替え」など、新たに賃貸をするための必要経費は、原則、家主の負担となります。
　なお、退去時の原状回復の費用負担の振り分けについて、国土交通省が、下記のようなガイドラインを発表しています。

原則として賃貸人が負担：
賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても、発生すると考えられるもの（例：家具の設置による跡、電気焼け、日照や雨漏りなどで発生した床の変色等）

原則として賃借人が負担：
賃借人の住まい方、使い方次第で発生したり、しなかったりすると考えられるもの（明らかに通常の使用等による結果とは言えないもの）（例：引越し作業で生じた傷、不注意による床の変色、壁等の釘穴、ねじ穴等）

参考）国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改訂版）

＊注意＊　原状回復に関する退去の際のトラブルを予防するために
　入居時の状況を、写真撮影しておきましょう。特に、中古建物に入居する際は、原状を把握しておくために有用です。

 

５ 賃料が高すぎる、安すぎる。そんなときは
　賃料増減額請求で不当に高かったり、安かったりする場合は、裁判所を利用して賃料を変えることが可能です。

（１） 傾向
　従前は賃料増額請求がほとんどでしたが、バブル崩壊後は、減額請求が増加しました。
また、建物の築年数が重なっていくので、借主としては原則的には、「せめて、現状維持を」と主張しておくのが賢明でしょう。また、建物の維持管理、修繕要求とも関連して、増額請求に対処しましょう。

（２） 紛争の解決手段
　また、法改正によって、賃料の増減額に関して、紛争が生じた場合には、いきなり裁判で争うのではなく、まず簡易裁判所で調停を申立てることが必要となりました。
（自主交渉→調停→裁判という流れとなります。）

＊注意＊　貸主から、賃料（家賃）の値上げ請求をされたら？
　適正な増額請求かどうかを見定めて交渉をする必要があります。
　もし、これまでの賃料を提供して、家賃が受け取りを拒否した場合、賃料の未払という債務不履行にならないよう、法務局に供託をしておきましょう。

第２ 弁護士に相談するメリット

　賃貸借は、ある程度の知識がないと、不利な結果になることがあります。弁護士に相談する事で、どうしたらいいという不安な状況から抜け出せると思います。
　契約の内容によっては取り返しのつかないことになる場合もあり、契約時や問題が起きた時など、こまめに弁護士の助言をもらっておくことが、トラブルの防止のために大事です。
　住まいの問題は、精神的にも負担になることが多いので、早めに弁護士に相談することで気持ち的にも楽になることが多いです。